Moj internet dnevnik
Blog
subota, srpanj 9, 2011
Potaknut ovih dana više puta objavljenim napisima u lokalnim i inim medijima, u dobroj mjeri i višekratno prozivan, osjećam potrebu iznijeti nešto drugačije viđenje ove priče, koja postaje medijska i možda predizborna trakavica.

Prije nekoliko mjeseci smo na dnevni red u Odboru za procjenu vrijednosti nekretnina dobili temu Procjena vrijednosti ex Brodometala, i kao materijal uz tu točku Elaborat o procjeni vrijednosti te nekretnine izrađen od sudskog vještaka g. Marka Barčota,dipl.ing.građ.  Procijenjena vrijednost je bila cca 6.500.000 Kn, što mi je nakon letimičnog pogleda na to odmah pobudilo otpor, jer je i bez ikakve računice jasno da cca 22.000 m2 građevinskog zemljišta i cca 4.000 m2 objekata, zajedno sa kompletnom infrastrukturom i navozom za brodove ne može biti niti približno toj vrijednosti. Naravno uvijek je vodeće objašnjenje da će se zaposliti pusti ljudi, ali na moje pitanje: Imamo li ikakvo pismo namjere ili nekoga ozbiljno zainteresiranog, predsjednik Odbora dogradonačelnik g. Kovač odgovara da nemamo. Ova cijena nije naravno prihvaćena na reagiranje i mene i drugih članova odbora. Slijedeći sastanak nam je vještak podastro novu procjenu, ali sada sa vrijednošću od cca 12.500.000 Kn, bez ikakva obrazloženja kako je samo tako korigirana vrijednost za duplo!

Normalno da je to izazvalo moju pozornost i negativne reakcije, posebno što je vještak u slijedećem koraku bio nazočan na sjednici bezuspješno objašnjavajući naša pitanja uglavnom nesuvislim odgovorima da je to njegova slobodna procjena (kao da se radi o nogometnom sudcu i slobodnom sudačkom uvjerenju, a ne o egzaktnoj građevinskoj struci).

Stoga sam na slijedećoj sjednici sačinio pismeni prilog zapisniku sa mojim primjedbama:

 

Zdravko Srzentić,ing.građ.

Član Odbora za procjenu vrijednosti

nekretnina u vlasništvu Grada Ploče

Ploče,26.08.2010.

 

Predmet:

Pismeni prilog diskusiji u točki dnevnog reda

Procjena nekretnina kompleksa ex BRODOMETAL,

prema Elaboratu o procjeni vrijednosti nekretnine,

izrađenom po vještaku Marku Barčotu,dipl.ing.građ.

 

                                                           Uz zapisnik sa sjednice Odbora od 26.08.2010.

 

Obzirom da osjećam da nešto nije uredu sa ovom konkretnom procjenom, želim u svoje ime priložiti pismenu diskusiju, kako bi ostalo vjerno registrirano moje mišljenje na ovu temu.

 

Uz određenu dozu moje neugode, jer se radi o Procjeni koju je izradio moj kolega Marko Barčot, ipak osjećam svoju stručnu obvezu dati svoj doprinos u realnoj procjeni vrijednosti ove nekretnine, posebno obzirom na činjenicu da sam i ja iskusni sudski vještak i točno znam kako se rade ovakve procjene.

Na predhodne dvije sjednice Odbora sam stavio više primjedbi na Elaborat o procjeni, ali ni nakon nekih čak značajnih izmjena u konačnoj vrijednosti, nisam zadovoljan kvalitetom Elaborata. Nikad nisam govorio o konačnom iznosu procjene, ali o načinu koji dokazuje utemeljenost Procjene na stručnim osnovama je moja obveza staviti primjedbu, ako je imam.

Moje primjedbe su slijedeće.

1.

U vještvu je korištena cijena za vodni doprinos od 40 Kn/m3, umjesto važeće 5,60 Kn/m3, ali vještak u novoj verziji ni to nije prihvatio!

2.

Vještak nije dokazao kako je došao do ukupne kubature objekata. Navedena je kubatura od 13.227,66 m3, a ja sam blic kontrolom došao do količine od 20.654,70 m3, što je značajna razlika, koja može jako utjecati na konačnu procjenjenu vrijednost.

3.

Vještak nije u procjeni uzeo niti obračunao vrijednost prometnica, vanjske rasvjete, vanjskih instalacija, ograde oko kompleksa i općenito radova vanjskog uređenja.

4.

I pored upozorenja na predhodnoj sjednici, na kojoj je bio nazočan i vještak, opet nije uračunat podmorski dio navoza, koji je najskuplji!

Upozorio sam da starost navoza nije 31 godinu, kako je navedeno, nego 18 godina, što vještak također nije usvojio.

5.

U čitavom Elaboratu se vještak poziva na formule temeljem kojih se računa umanjenje vrijednosti konstrukcije objekta ( tzv Vernerove formule ), ali u proračunima se te formule ne upotrebljavaju. Tako npr. kod objekta Proizvodna hala sa kancelarijama, po formuli ispada da se vrijednost konstrukcije, čiji je vjerojatni vijek starosti 120 godina, može umanjiti za 13 %. Vještak to odoka umanjuje za 75 %. Na pitanje kako tumači toliko umanjenje, jer ispada da će se onda objekt svaki čas srušiti, vještak odgovara da je to njegova slobodna ocjena. Naravno da vještak u slučaju da nemamo egzaktnih načina proračuna, neke stvari može slobodno ocijeniti, ali on u ovom slučaju nema niti opisne ocjene u čemu se sastoji toliko padanje vrijednosti konstrukcije. Moram napomenuti da sam poslije zadnje sjednice Odbora, zaintrigiran, otišao na lice mjesta se uvjeriti u stanje objekata i utvrdio da na konstrukciji skoro da neme ni ruzine! DAKLE OVAKVA PROCJENA JE POTPUNO NEPRIHVATLJIVA.

6.

Na istom primjeru ću pokazati kako dalje ide procjena. Nakon ocjene umanjenja vrijednosti zbog starosti, vrijednost je pala na 1.452 Kn /m2 neto površine, odnosno na 25 % od startne cijene za novi takav objekt (5.808 Kn/m2 ). Poslije ove operacije, vještak provodi ocjenu tržišne vrijednosti objekta i navodi formulu po kojoj se to radi, ali ponovno ne uzima u obzir formulu na koju se poziva, nego jednostavno umanjuje dodatno vrijednost objekta za još 30 % i na kraju dobija vrijednost od 1.016 Kn/m2, što bi bilo ukupno 17,5 % od startne vrijednosti!

Drugim riječima objekt je star 31 godinu od predviđenih 120 godina,što je cca 26 %, a izgubio je vrijednosti za 82,5 %. Moram primjetiti da ovdje ipak nešto ne štima!

Ponovno napominjem da su objekti u sasvim solidnom stanju, posebno njihova konstrukcija!

7.

Posebno iritira izjava vještaka da se neke primjedbe koje smo dali na prošloj sjednici mogu prihvatiti i kao takve uvrstiti u Elaborat, ali da ukupna vrijednost procjene ne može trpiti izmjene. Šta bi to moglo značiti nego ( po mom shvaćanju ) da je vještak od nekoga dobio podatak o iznosu na koji treba napraviti procjenu i da se ona bez obzira na vjerodostojne i ozbiljne primjedbe ne može mijenjati. Zato pozivam kolege članove Odbora da ne prihvate ovakav način rada Odbora, jer bismo u tom slučaju mi ispali nekakav štit, koji treba pokrivati možda mutne rabote, kakvih smo u zadnje vrijeme svjedoci na sve strane.

Naravno da političari u Gradskom vijeću mogu donijeti odluku i drukčiju od naše, ali je to onda njihova odgovornost, a mi smo ipak jedno stručno tijelo, koje bi trebalo raditi u skladu sa strukom.

 

                                                                                              Zdravko Srzentić

 

Poslije ove sjednice smo kompromisno dogovorili da će početna cijena na natječaju biti cca 13.400.000 Kn, iako je moja procjena bila cca 18.500.000 Kn, ali smo uzeli u obzir situaciju na tržištu. Napominjem da je na slijedećim sjednicama kao zainteresirana tvrtka spominjana tvrtka Adria....nešto, koja ima namjeru graditi vojne patrolne brodove za Libiju. U međuvremenu znamo šta je bilo sa Libijom, a drugih zainteresiranih nije bilo.

I na zadnjem sastanku koji se sada spominje po medijima ponovno moje pitanje je glasilo dali imamo ikoga tko je pokazao interes za ulaganja u neku proizvodnju, na koji također ni zamjenik gradonačelnika ne daje suvisli odgovor. Moji su prijedlozi bili i da se pogon podijeli na manje logične cjeline, da se prije natječaja to u medijima najavi, da se u detaljnim razgovorima sa stvarno zainteresiranima možda postigne dogovor i za daleko manju cijenu, ako ocijenimon da je kupac ozbiljan i da će otvoriti nova radna mjesta, a prije svega da se možda ide u najam ili sličan oblik suradnje. Ništa od toga naše rukovodstvo ne prihvaća nego smanjenje cijene. Zato je moj pomalo ironični prijedlog bio povećanje cijene, koji naravno nije izglasan. Samo je baš malo čudno da mene kao jedinog koji se detaljno razumije u ovu temu preglasavaju ostali članovi Odbora. Moram naglasiti da ću ja i dalje braniti struku, jer mi smo stručno tijelo gradonačelnika, a on kao političar ne mora poslušati naš stav. On ima ovlasti donijeti kakvu god želi cijenu, ali ima i odgovornost za nju. Mi kao Odbor ne možemo biti pokriće za bilo čije eventualne mutne rabote, a po svemu sudeći može se sumnjati da se radi upravo o tome, jer se ovakva postupanja ne mogu drukčije tumačiti. Inače moje je mišljenje da danas nije vrijeme za prodaju ovog vrijednog gradskog resursa i da tu prodaju treba odgoditi za druga vremena, kada će moći postići normalnu cijenu. Vidjeli smo kakvu je npr cijenu postigao Plobest ( cca šest puta veću ), iako kupac mora biti svjestan da će njegova obveza biti izvršiti vrlo skupe i komplicirane radove na dekontaminaciji ostataka azbesta prije upućivanja u ikakav pogon. Ne trebam posebno spominjati probleme sa smještajem Izvora, a ni na to pitanje naša politika dosada nije dala nikakav odgovor, a ako računa sa ex vojnim prostorima, znamo koliko je dosad bilo uspjeha na tom polju.

Na kraju želim mladom g. Anti Vukoviću, vijećniku i glavaru Komina poručiti da on u svom mjesnom odboru ima sasvim dovoljno problema na kojima može utrošiti svoj višak energije. Uostalom može pojačati proizvodnju dinja koje u svojoj diskusiji na Vijeću uspoređuje sa temom ex Brodometala, pa kaže da ako nije bilo nijedne ponude, onda treba smanjiti cijenu, kako i on radi sa dinjama. Kaže čovjek ako ne idu dinje po 2 kune on obori cijenu na 1,80 kuna. On bi mene potjerao iz ovog Odbora. ( Ma i ja bi se najradije potjerao, ako baš želiš znat ).Vidim mladiću da se razumiješ u dinje, ali ovo ipak nisu dinje.



srza @ 23:45 |Komentiraj | Komentari: 16 | Prikaži komentare